Achat immobilier : tout savoir sur le compromis de vente

Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement ? La signature d’un compromis de vente est l’acte qui scelle votre projet d’achat. Un « avant-contrat » qui engage néanmoins davantage le vendeur que l’acquéreur. Explications.

Même si son nom ne l’indique pas, le compromis de vente est bien un contrat. Un contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier s’engagent pour l’un à vendre et pour l’autre à acheter, à un prix déterminé, au terme d’un délai fixé entre les signataires.

Pour réserver le logement, la signature du compromis de vente s’accompagne, en général, du versement d’un dépôt de garantie. Une somme négociée à l’avance, qui peut représenter jusqu’à 10 % du montant total de la vente.

Le jour J, « le compromis de vente vaut vente. Notamment pour le vendeur, qui ne peut pas se dédire, explique Aurane Sérot, chargée d’études juridiques à l’Anil, l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Le compromis engage les parties sous réserve de la réalisation de conditions suspensives (voir plus loin), ou de l’exercice du droit de rétractation ouvert à tout acheteur non-professionnel. »

Obtention du prêt, d’un permis de construire, travaux à effectuer…

    Mais d’abord, qu’est-ce qu’une condition suspensive ? C’est un prérequis, un événement qui doit se réaliser. En clair, si cet événement ne se réalise pas, le contrat n’est plus valable et l’acheteur obtient le remboursement de toutes les sommes qu’il avait versées au vendeur. Le compromis doit donc être aussi précis que possible. « D’où l’intérêt d’en confier la rédaction à un professionnel du droit », précise Aurane Sérot.

« Les clauses suspensives les plus classiques concernent l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, indique Cécile Can, également chargée d’études juridiques à l’Anil. Mais il peut aussi s’agir de la réalisation de certains travaux par le vendeur, de l’exercice du droit de préemption par la mairie, ou encore de la vente d’un autre bien, dont l’acheteur fait un préalable. »
 

Pénalité en cas d’annulation après dix jours

Le droit de rétractation peut, lui, être exercé par l’acheteur dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la signature du compromis – ou de la remise en main propre.

Vous avez changé d’avis au-delà de ce délai ? Il vous en coûtera le paiement d’une pénalité, qui équivaut souvent au montant des sommes versées pour la réservation du bien. Mais sachez que le vendeur peut tout aussi bien engager une action en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente.

Enfin, attention, la pandémie de Covid-19 n’est en aucun cas un motif d’annulation. L’acheteur ne peut l’invoquer pour annuler la vente.