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11 Juin 2015

La garantie loyers impayés :
bonne ou mauvaise idée ?

Propriétaire
On estime que 2 à 3 % des loyers ne sont pas réglés en temps et en heure. Même si cette pratique reste marginale, les propriétaires sont de plus en plus tentés par des assurances, leur garantissant des indemnisations.
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Souscrite par le propriétaire du logement, la garantie loyers impayés (Gli) lui permet d'être indemnisé si un locataire cesse de s’acquitter de son loyer et de ses charges.
En règle générale, elle comprend également la couverture des éventuelles dégradations immobilières et des frais de procédure - pour obtenir une expulsion ou contraindre le locataire à payer -, ainsi qu'une protection juridique pour d'autres litiges (restitution du dépôt de garantie...). Le montant de la cotisation est, la plupart du temps, égal à un pourcentage du loyer et des charges (2 à 3 % en moyenne).

Comme toute autre assurance, la Gli présente pourtant un certain nombre de limites.
Ainsi, les diverses garanties sont, la plupart du temps, restreintes (durée et/ou montant), à l'exception de la couverture des frais de procédure. Sur ce point, il faut vérifier que l'assurance s'engage à payer au moins quinze mois de loyer, durée moyenne de la procédure d'expulsion d'un locataire.
Par ailleurs, un délai de carence peut être imposé - autrement dit, le propriétaire ne sera indemnisé que si l'impayé dépasse une certaine somme ou une durée prédéfinie.
Autre point important : dans certains cas, le loyer ou l'indemnisation mensuelle ne peut dépasser un certain plafond (rarement en dessous de 2 000 euros).
Mais la contrainte principale réside dans la sélection très stricte du locataire et dans la constitution du dossier : locataire aux revenus fixes, en Cdi, avec un taux d'effort inférieur à 34 % (rapport entre le loyer et les revenus).

Vigilance du propriétaire
 

Le propriétaire est tenu de conserver toutes les pièces justificatives (bulletins de salaire, pièce d'identité...). La vigilance est de mise car c'est souvent à lui de vérifier que le dossier est bien conforme aux demandes de l'assurance. De même, si un impayé survient, il faut respecter scrupuleusement la procédure prévue. Car, si tout n'a pas été fait dans les règles de l'art, le propriétaire risque de perdre le bénéfice de l'assurance, en partie ou totalement.

Bon à savoir : si ses locataires ont de faibles revenus ou ne sont pas employés en Cdi, le propriétaire peut souscrire une garantie des risques locatifs (Grl), dans des conditions, pour la plupart, semblables à celles de la Gli. Il faut, pour cela, que le montant du loyer et des charges ne dépasse pas 2 000 euros, et le taux d'effort, 50 % des ressources du locataire. Cependant, peu d'assureurs proposent cette option.

En revanche, la loi interdit un cumul de la Gli avec un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Avoir des garants pour son locataire est gratuit et permet d’avoir un recours possible dès le premier loyer impayé. En revanche, la personne qui se porte caution peut, elle-même, être en proie à des difficultés financières, ou cesser son engagement avant la fin du contrat de location.
 

Mots clés : locataire , logement , propriétaire